깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 최소한의 상식

깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 최소한의 상식

 

 

최근 전세 사기와 깡통전세의 영향으로 빌라전세 기피 현상이 늘고 있습니다. 이런 가운데 정부의 대출 규제까지 겹치면서 임대차 시장에서 전세 비중은 줄고, 월세 비중이 늘고 있습니다. 근래 사회적 파장을 일으킨 '세 모녀 전세사기 사건'은 이런 깡통주택과 전세사기에 대한 경각심을 높였던 대표적인 사건이었는데요. 오늘은 이런 문제를 피하기 위한 방법을 알아보고자 합니다. 먼저 깡통주택과 전세사기가 어떻게 발생하는지 살펴본 뒤 이에 대한 대응방법을 전해 드리겠습니다.

 

 

<‘깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 최소한의 상식’ 글 구성>

· 집값 하락기에 발생하는 깡통주택
· 갭투자를 이용한 전세사기
· 깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 방법
· 보증금 문제로 집주인과 갈등을 겪고 있는 경우
· 정리하는 글

 

 

이미지 출처_문화일보_올해 깡통전세를 대신 갚느라 4조원 지출한 HUG

 

 

 

집값 하락기에 발생하는 깡통주택

 

먼저 깡통주택에 대한 용어설명부터 하겠습니다. 깡통주택은 임대 보증금과 주택담보대출을 합한 금액이 집값보다 높거나 비슷한 수준인 주택을 말합니다. 즉 임차인(돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람)이 집을 빌리기 위해 지급한 보증금과 은행에서 빌린 대출금 총액이 집값에 육박하는 것을 뜻하죠. 이 경우 집주인이 집을 팔아도 보증금과 대출금 총액을 갚지 못해 세입자가 피해를 볼 수 있습니다.

 

깡통주택은 주로 집값 하락기에 속출하곤 합니다. 그 이유는 임대차 계약은 보통 2년 동안 유지되는 반면, 집값은 시시각각 움직이기 때문입니다. 만약 집값이 급락해 임차인의 보증금과 대출금 총액보다 하락하면 집주인이 집을 팔아도 임차인에게 돈을 지급하지 못할 수도 있습니다.

 

깡통주택은 갭투자(일부러 전세입자가 있는 집을 구매하는 방식)가 활성화되었을 때도 나타나곤 합니다. 가령 1억 원짜리 집이 있다고 가정하겠습니다. 이 집을 사려면 시세대로 1억 원이 필요합니다. 하지만 이 집엔 이미 전세입자가 살고 있습니다. 그런데 어느 날 이 집을 구입하려는 사람(갭투자자)이 생겼습니다. 만약 기존 집주인이 전세입자에게 받은 돈이 8천만 원이라면, 이 집을 구매하고자 하는 사람(갭투자자)은 2천만 원만 있어도 집을 살 수 있습니다. 하지만 세입자가 이사를 갈 경우 8천만 원을 돌려줘야 합니다. 바로 여기에 문제가 있습니다. 만약 새로운 구매자가 집을 구매할 돈밖에 없다면, 세입자가 이사 갈 때 돈을 돌려줄 수 없게 됩니다. 결국 세입자가 피해를 입을 수밖에 없는 것이죠. 이처럼 갭투자가 늘면 깡통주택이 속출하게 됩니다.

 

 

갭투자를 이용한 전세사기

 

갭투자자는 적은 비용으로도 여러 채의 집을 살 수 있고 이후에 들어오는 세입자로부터 높은 보증금을 기대할 수 있습니다. 세입자가 계약기간 내에 이사를 가지 않는다면, 이들은 보증금을 활용해 투자를 하거나 또 다른 수익원을 창출할 수도 있습니다. 전세사기는 이런 갭투자의 허점을 이용한 방식입니다. 수십, 수백 채의 주택을 갭투자 방식으로 사들이고 높은 보증금에 세입자를 구한 뒤 이들이 이사를 갈 때 각종 변명으로 돈을 돌려주지 않거나 보증금 지급을 최대한 미루는 것입니다. 그러는 동안 세입자만 피해를 입는 것이죠. 앞서 언급한 '세 모녀 전세사기 사건'도 이런 수법으로 발생했습니다.

 

 

깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 방법

 

깡통주택 전세를 깡통전세라고 표현하기도 합니다. 그리고 이런 깡통전세는 사기수법으로 많이 활용되어 왔습니다. 그렇다면 이런 깡통전세의 피해사고를 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까요?

 

먼저 전세 계약 시 해당 주택에 대출금이 얼마나 잡혀있는지 살펴봐야 합니다. 즉 집주인의 대출금이 과도하다면, 이런 주택에 전세는 피하는 것이 좋습니다. 집주인이 대출금 상환에 임대보증금을 사용하는 경우, 임차인이 이사를 갈 때 원금을 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 주택에 설정된 대출금을 확인하려면 부동산등기부등본을 확인해야 합니다. 부동산등기부등본은 아래의 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 떼어볼 수 있습니다.

 

대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr

대법원 인터넷등기소

 

 

두 번째 방법은 전세가율을 확인해 보는 것입니다. 전세가율이란 집값 대비 전세 보증금의 비율입니다. 예를 들어 집값이 1억 원, 전세 보증금이 8천만 원이라면, 전세가율은 80%입니다. 서울아파트 전세가율이 50~60%인 점을 감안했을 때, 이는 높은 상당히 높은 수치입니다. 전세가율을 확인하는 방법은 아래의 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인해 계산할 수 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가공개시스템

 

 

세 번째 방법은 가급적 신축빌라의 전세를 피하는 것입니다. 이는 첫 번째와 두 번째에서 다뤘던 이유가 여기에 모두 포함됩니다. 신축빌라에는 깡통전세가 유난히 많습니다. 그 이유는 집주인이 새로 건물을 지을 때 충분한 자본 없이 은행에서 대출받아 집을 짓는 경우가 많기 때문입니다. 국내 신축빌라 중에서 약 2~30%는 전세가율이 90%에 달합니다. 따라서 부득이하게 신축빌라 전세를 얻어야 할 상황이라면, 대법원 인터넷 등기소에서 대출금 비중과 전세가율을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

네 번째 방법은 전세보증보험에 가입해 두는 것입니다. 전세보증보험에 가입하면 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 경우, 전세보증보험 기관이 세입자에게 보증금을 미리 지급하고 나중에 집주인에게 이 금액을 추징하고 있습니다. 만약 집주인이 주택임대사업자라면 전세보증보험 가입이 의무지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 전세보증보험은 아래의 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI 서울보증 중에서 선택해 가입할 수 있습니다.

 

주택도시보증공사: www.khug.or.kr

HUG 주택도시보증공사

한국주택금융공사: www.hf.go.kr

한국주택금융공사

SGI서울보증: www.sgic.co.kr

SGI서울보증

 

 

 

보증금 문제로 집주인과 갈등을 겪고 있는 경우

 

때론 세입자가 이사 예정 사실을 미리 알렸음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있을 수 있고, 뜬금없이 월세를 올려달라고 요구하는 경우도 있습니다. 이런 경우 세입자가 도움을 받을 수 있는 곳이 있습니다. 바로 나라에서 운영하는 ‘주택임대차분쟁조정위원회’입니다.

 

주택임대차분쟁조정위원회: https://www.hldcc.or.kr/

대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회

 

이곳은 개인이 풀기 어려운 임대차 문제를 해결해 주는 곳인데요. 전세 보증금, 월세, 집수리 비용부담 등 임대차에 관한 다양한 갈등을 다루고 있습니다. 대부분의 비용이 무료이기 때문에 집주인과 이런 갈등을 겪고 있는 분들이라면 적극 활용해 보실 것을 권합니다.

 

 

정리하는 글

 

오늘은 ‘깡통주택과 전세사기를 피하기 위한 최소한의 상식’라는 제목으로 전세입자가 꼭 알아야 할 사항에 대해 다뤄봤습니다.

 

여전히 사회곳곳에서는 깡통주택과 전세사기 피해자들의 목소리가 흘러나오고 있습니다. 특히 피해자 대부분이 사회초년생이라는 점에서 이 문제는 더욱 부각되고 있는데요. 아무리 돈이 좋다지만, 새로 사회에 발을 내딛는 청년들의 꿈까지 뭉개서는 안 되겠죠. 이런 점에서 '세 모녀 전세사기 사건'을 비롯해 자기 책임이 결여된 투자행위에 대해선 강력한 처벌이 필요하다고 생각합니다. 그래야 우리 사회가 조금이나마 깨끗해질 수 있을 테니까요.

 

그럼 오늘은 이렇게 글을 정리하겠습니다. 감사합니다.

 

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