LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 알아보기

LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 알아보기

 

LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR은 서민들이 대출을 받을 때 자주 접하는 용어들입니다. 앞으로도 대출을 받고자 하는 분들은  이 정책들이 폐지되지 않는 한 지속적으로 접하게 될 텐데요. 오늘은 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR가 무엇인지, 또 어떻게 계산되는지 이 내용을 정리해 보겠습니다..

 

 

LTV (Loan To Value ratio, 담보인정비율)

 

은행 대출에는 크게 두 가지 종류가 있습니다. 신용대출과 담보대출이 그것입니다. LTV는 차주(돈이나 물건을 빌리는 사람)가 동산(자동차 및 선박 등)과 부동산(주택 및 아파트 등)을 담보로 대출을 받을 때 적용되는 비율입니다. 즉 LTV는 차주의 자산 시세 대비 대출 한도액 비율이라고 할 수 있습니다.

 

대부분 서민들은 주택을 담보로 대출을 받는 경우가 많은데요. 그래서 LTV는 주택 담보 대출비율로 알려져 있습니다. LTV를 간략하게 설명하면 다음과 같습니다. 가령 구매하려는 집의 감정가액이 10억 원이고, LTV가 50%라면, 주택 구매자는 금융회사(은행)로부터 5억 원(=5억/10억*100=10억 원의 50%)의 대출을 받을 수 있습니다.

 

주택담보대출 담보인정비율(LTV) 산정방식은 최대 대출가능금액을 담보가치로 나눈 뒤 100을 곱해 계산합니다. 여기서 최대 대출가능금액은 금융기관의 주택담보대출금액, 선순위 채권가격, 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 더해 계산됩니다. 담보가치는 금융기관이 국세청 기준시가, 한국감정원 감정평가액, KB 부동산 시세 등을 참고해 결정됩니다.

 

LTV (담보인정비율) 산출방식

 

LTV 산출식

 

현재 LTV는 금융기관의 경영 안정성 유지와 주택가격 안정화를 이유로 가계부채 억제와 부동산 경기 조절 등 건전성 정책 수단으로 활용되고 있습니다. 또한 금융기관은 LTV와 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려해 대출규모를 결정하고 있습니다.

 

참고로 LTV는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 바뀌는데, 현재 무주택자와 1 주택자의 경우 비규제지역에서는 70%를, 규제지역에서는 50%의 LTV를 적용받고 있습니다.

 

 

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)

 

DTI는 LTV 규제 강화 후속조치의 하나로, 차주의 원리금(원금+이자)상환 능력을 파악해 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 만들어진 규제 비율입니다. 즉 DTI는 LTV의 문제점 보완을 목적으로 만들어졌습니다.

 

DTI는 주택 대출 원리금 상환액뿐 아니라 기타 대출 이자상환액이 연간소득에 비해 얼마나 차지하고 있는지 확인할 수 있습니다. 예를 들어 차주의 연봉이 5천만 원인데, 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 3천만 원, 신용 대출 연간 원금이 5백만 원, 이자가 10만 원이라면, DTI는 ‘주택 대출 연간 원리금 상환액’과 ‘기타 대출 연간 이자 상환액’을 합한 뒤 이를 연봉으로 나누어 계산할 수 있습니다. 이를 수식으로 나타내면 아래와 같습니다.

 

DTI (총부채상환비율) 산출방식

 

DTI 산출식

 

금융당국이 이 규제를 도입한 까닭은 차주의 상환 능력을 평가하기 위해섭니다. 그래서 차주의 주택대출 원리금뿐만 아니라 다른 대출까지 살펴보는 것이죠. 이미 다른 대출도 많은 사람이 새로 주택대출까지 받으면 상환하기 어려울 수 있기 때문에 이런 DTI로 차주의 상환능력을 평가해 대출에 제재를 가하는 것입니다.

 

현행 DTI 규제는 투기지역·투기과열지구에서는 40%를, 조정대상지역에서는 50%를, 그 외 수도권에서는 60%를 적용하고 있습니다. 그런데 정부는 여기서 규제를 끝내지 않았습니다. 조금 더 업그레이드 된 규제를 들고 나왔습니다. 바로 DSR(총부채 원리금상환비율)입니다.

 

 

DSR(Debt Sevice Ratio, 총부채 원리금상환비율)

 

DSR은 총부채 원리금상환비율입니다. 즉 차주의 총부채에서 상환해야 하는 원리금이 얼마나되는지 평가하는 지표인 것이죠. 주택담보대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중이 얼마나 되는지 따져보는 것입니다.

 

위의 LTV 산출방법의 예처럼 차주의 연봉이 5천만 원, 주택담보대출 연간 원리금 상환액이 3천만 원, 신용 대출 연간 원금이 5백만 원, 이자가 10만 원이라면, DSR은 ‘ 주택 대출 원리금 상환액’과 ‘기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액’을 합한 뒤 이를 연봉으로 나누어 계산할 수 있습니다. 이를 수식으로 나타내면 아래와 같습니다.

 

 

DSR (총부채 원리금상환비율) 산출방식

 

DSR 산출식

 

DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채 원리금상환비율)의 차이점이 있다면, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR는 주택담보대출뿐 아니라 차주가 지고 있는 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점입니다. 그래서 DSR 값이 더 높게 나오는 것이죠. 같은 돈을 빌리더라도 DSR을 적용하면 규제 값이 커지게 되는 것입니다.

 

정부당국은 주택시장과 가채부채의 안정을 위해 2017년 LTV, DTI를 강화한데 이어,2018년 하반기부터 DSR을 금융기관 여신심사과정에서 활용하도록 조치했습니다. 참고로 현행 DSR은 연 소득에서 연간 원리금 상환비율이 40%를 넘지 않도록 규제하고 있습니다.

 

 

이미지출처_조선비즈_스트레스 DSR 단계별 대출 한도 변화

 

 

스트레스 DSR

 

스트레스 DSR은 기존 DSR을 더욱 강화한 규제입니다. 즉 금융당국이 가계부채 관리를 위해 기존보다 한층 더 강한 정책을 도입한 것이죠.

 

DSR은 차주의 모든 원리금을 연소득으로 나눠 대출 한도를 정하는 방법입니다. 반면 스트레스 DSR은 대출기간 중에 금리가 더 높아져 차주의 원리금 상환이 어려워질 수 있는 점을 감안해 DSR에 가산금리(스트레스)를 부과하는 제도입니다. 가산금리를 적용해 대출을 더욱 어렵게 만드는 규제인 것이죠. 쉽게 말해 돈을 빌리고 싶다면 더 많은 돈을 지불하라는 뜻입니다. 실제로도 이 규제로 은행권 주택담보대출 한도가 수천만 원 가량 줄어들었다고 합니다.

 

산출방법은 DSR 계산방식에 가산 금리(덧붙이는 금리)를 더해 계산됩니다. 가산 금리는 과거 5년 동안 가장 높았던 가계대출 금리와 현재의 금리 간 차이(보통은 1.5%~3% 사이에서 결정)로 산출됩니다. 예를 들어 소득이 5천만 원인 사람이 4.5% 금리로 대출을 받을 경우, 가산금리(스트레스 금리) 1%포인트를 추가로 적용하면 대출 한도가 4억 원에서 3억 4천만 원으로 줄어듭니다.

 

2024년 7월부터 스트레스 DSR 제도가 2단계로 확대 시행됩니다. 단계가 올라갈수록 더욱 강한 대출규제가 이루어지는 것이죠. 금융당국은 2024년 2월 은행 주택담보대출에 스트레스 DSR을 우선 도입했는데, 올해 7월 1일부터는 은행 신용대출과 2금융권 주택담보대출에도 도입할 예정입니다.

 

 

정리하는 글

 

오늘은 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR에 대해 알아봤습니다. 이 과정에서 각각의 용어들에 대한 설명과 함께 산출방법을 설명 드렸습니다.

 

코로나19 사태 이후로 풀린 유동성으로 한 때 집값이 역대 최고치를 찍었고, 정부는 이에 대한 대응으로 부동산 과열을 막기 위해 규제를 확대해 왔습니다. 그런데 현재는 부동산 PF대출까지 문제가 불거지면서 여기저기서 규제완화를 시도하고 있는 중이죠.

 

규제와 완화의 반복. 부동산 대출을 조정하기 위해 필요한 조치라고는 하나, 정책이 너무 자주 수정되는 것은 아닌지 그런 생각이 듭니다. 정책이 자주 바뀐다는 것은 정책을 만들 때 세심하게 들여보지 못한다는 것을 의미하기 때문입니다. 이로 인해 고통을 받는 것은 결국 서민이고요. 정말 안타까운 마음만 듭니다.

 

그럼 오늘은 이렇게 글을 정리하겠습니다. 감사합니다.