RTI(임대업이자상환비율) 알아보기

RTI(임대업이자상환비율) 알아보기

 

 

최근 우리 금융그룹 회장의 친‧인척 부당대출과 관련해 이복현 금융감독원장이 이를 강하게 비판하고 나섰습니다. 이복현 금융감독원장은 우리은행의 불법대출을 발견하고 제왕적 권한을 가진 전직 회장이 자신의 친인척에게 약 600억 원에 달하는 부당대출이 이루어질 수 있도록 힘을 실어줬고, 그 결과 대규모 부실이 발생했다고 밝혔습니다. 이 과정에서 금융감독원은 부당대출의 원인으로 우리은행의 심사소홀을 지적하며 사문서 위조, 금융사고 보고 누락 여부 등을 살피겠다고 밝혔습니다. 그런데 여기서 등장하는 중요한 단어가 있습니다. 바로 RTI입니다. 금융감독원이 전직회장의 친인척에게 대출을 해줄 때 우리은행이 RTI를 제대로 적용하지 않아 심사를 소홀히 했다는 점을 강하게 비판했던 것이죠. 그렇다면 RTI는 무엇일까요? 오늘은 RTI의 개념을 살펴보면서 도입 배경과 산출방법 그리고 부작용에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

 

이미지 출처_한경_우리금융그룹을 수사하는 금융감독원 현판 사진

 

 

RTI(Rent to interest, 임대업이자상환비율) 개념 & 산출방법

 

RTI는 임대업자가 부동산을 구입하기 위해 은행에서 대출을 받을 때 그 건물에서 발생한 임대료로 대출이자를 갚을 수 있는지를 살펴보는 지표입니다. 개인이 집을 구입할 때 적용되는 규제가 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채 원리금상환비율)라면, 전문 부동산 임대 업자에게 적용되는 규제는 RTI(임대업이자상환비율)이라고 할 수 있습니다.

 

RTI는 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 계산합니다. 식으로 표현하면 아래와 같습니다.

RTI 기본산출 법

 

 

통상 RTI는 1이 넘어야 대출이 가능합니다. 즉 연간 임대소득이 연간 이자비용보다 많아야 대출이 가능하다는 것이죠. 은행은 이 지표를 바탕으로 임대업자의 대출 이자상환 가능 여부를 판단합니다.

 

조금만 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 정부가 RTI를 2배로 설정했고, 이후 A라는 임대업자가 연간 이자비용으로 천만 원 내야 하는 상가건물 구입 의사를 밝혔다고 가정하겠습니다. 이 경우 연간 임대료 수입은 적어도 연 2천만 원 이상이 되어야만 합니다. 임대업자는 이 사실을 입증해야만 은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 이 내용을 식으로 표현하면 아래와 같습니다.

 

RTI 산출 기본예시

 

 

쉽게 말해 이자를 갚고도 돈이 남아야만 이를 근거로 은행이 대출을 해줄 수 있다는 것이죠. 임대소득은 보통 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 기반으로 산출됩니다. 보증금도 평균 예금금리를 적용해 임대소득으로 합산되고 있죠. 따라서 RTI기준이 올라갈수록 임대사업자는 대출을 받기 어렵습니다.

 

 

RTI 도입배경과 현행 RTI 적용기준

 

한 때는 부동산 규제가 꾸준히 강화되더라도 임대사업자는 개인들에 비해 은행에서  수월하게 돈을 빌릴 수 있었습니다. 대출상환이 어려워진 경우라고 하더라도 담보가 되는 물건이 있기 때문이었죠. 하지만 임대업자 상당수가 사업자로 등록한 후 갭 투자에 뛰어들고 이 과정에서 편법이 난무하면서 이들에 대한 규제가 필요하다는 지적이 나오기 시작했습니다. 그래서 정부는 2018년 처음으로 RTI를 정식으로 도입했습니다. RTI 도입초반에는 은행들의 자율에 맡기는 형태로 운영되었습니다. 하지만 은행들 역시 여러 이해관계에 따라 일부 임대 업자들에게 편의를 봐주는 등의 문제가 발생되면서 정부는 점차 RTI 적용범위를 높여왔습니다.

 

RTI는 기업으로 따지면 이자보상배율과 같습니다. 이 말은 RTI와 이자보상 배율의 적용원리가 같다는 뜻입니다. 이자보상배율은 기업이 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 지표입니다 투자자들이 이자보상배율을 통해 부실기업을 가려내듯 RTI는 금융회사가 임대업자의 임대수익을 따져 돈을 빌려주는 것이죠. 현재 주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정되어 있습니다.

 

 

RTI 확대적용에 따른 부작용

 

RTI는 앞서 언급했던 것처럼 임대업자들에 대한 무분별한 대출증가, 갭 투자, 편법 등을 막기 위해 은행에 도입된 지표입니다. 또한 무리하게 은행에서 대출을 받은 임대업자가 원리금을 상환을 하지 못하는 경우 임차인이 피해를 입을 수도 있기 때문에 도입된 것이죠. 하지만 정부가 갑자기 RTI를 크게 올리면 부작용이 발생할 수도 있습니다.

 

먼저 임대업자가 정부의 요구에 응하기 위해 임차인에게 더 높은 임대료를 요구하는 일이 발생할 수 있습니다. 임대료를 높여 임대소득을 높이면 RTI의 값이 높아지기 때문입니다. 다음으로 주택의 경우 임대업자가 전세를 월세로 대거 전환할 수 있습니다. 임대업자의 입장에서는 목돈이 되는 전세보다 당장에 갚아야 할 원리금 상환 문제를 월세로 해결하려 들기 때문입니다. 이처럼 전세가 월세로 대거 전환되면 전세 공급은 줄고 월세 공급은 늘기 때문에 전셋값 상승을 불러올 수 있습니다.

 

 

정리하는 글

 

오늘은 ‘RTI(임대업이자상환비율) 알아보기’라는 제목으로 RTI 개념과 함께 산출 법을 살펴봤고, RTI 도입배경과 적용기준 그리고 확대 적용 시 발생할 수 있는 부작용에 대해서도 알아봤습니다.

 

지금껏 살펴본 것처럼 RTI는 은행에서 대출을 받고자 하는 임대업자들에게 모두 적용되는 지표입니다. 이런 점에서 우리 금융그룹 회장의 친‧인척 대출건은 권력을 남용해 사회 공정성을 훼손한 사건이라고 할 수 있습니다. 가뜩이나 우리 사회에서 공정성, 도덕성이 중요하게 여겨지고 있는데, 모두에게 적용될 기준이 권력자들에게만 유리하게 적용되는 것은 분명 문제가 있습니다. 사회의 공정성과 형평성을 위해서라도 이번 사건은 잘 마무리되어야 할 것입니다.

 

그럼 오늘은 이렇게 글을 정리하겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

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