경기침체 우려 속에 다시 떠오르는 부동산 PF

경기침체 우려 속에 다시 떠오르는 부동산 PF

 

 

9월 미 연준(Fed)의 금리인하가 확실시되고 있는 가운데 이미 여러 지표가 미국의 경기침체 가능성을 나타내고 있습니다. 이에 따라 미국과 동조화현상을 보이는 대한민국 경제도 긴장의 끈을 놓지 못하고 있는데요. 이런 와중에 국내에서는 부동산 PF부실 문제가 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다. 심지어 이 문제가 금융위기로 확산될 수 있다는 말들이 나돌고 있습니다. 그래서 오늘은 경기침체 우려 속에 다시 떠오르고 있는 부동산 PF 문제를 다뤄보고자 합니다. 먼저 PF가 무엇인지 살펴본 뒤 PF상품 구조와 현재 증가하고 있는 리스크에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

PF(Project Financing, 프로젝트파이낸싱)이란? (개념 및 도입배경)

 

PF는 은행의 금융기법입니다. 은행이 대규모 개발 사업을 추진하는 사업자의 미래 수익성을 보고 대출해 주는 금융기법입니다. PF는 아파트, 주상복합, 상가와 같은 부동산뿐만 아니라 사회간접자본(SOC) 등 대규모 개발 사업에서도 두루 활용되고 있습니다.

 

PF가 확산된 이유는 대규모 사업에 들어가는 자금을 건설기업들의 자금 혹은 이들 기업의 신용이나 담보만으로는 충당할 수 없기 때문입니다. 그래서 이들 기업은 다른 방법을 고안했습니다. 바로 미래 현금흐름과 자산을 담보로 설정해 은행에서 돈을 빌리게 된 것이죠. 은행입장에서 바라보면 은행이 건설사의 프로젝트에 대출을 해주는 방식입니다. 그래서 Project Financing이란 명칭이 붙었습니다.

 

PF는 기업의 미래가치에 투자하는 방식이기 때문에 건설사의 사업규모에 비례해 투자금도 커지는 경향이 있습니다. 하지만 대출자금이 커질수록 은행은 높은 리스크를 안아야 합니다. 국내에선 2000년대 들어 부동산 PF가 황금알을 낳는 거위로 떠올랐고, 이 시기에 은행, 저축은행, 보험, 증권 등 많은 금융회사가 뛰어들었습니다. 그래서 한 때 수익률이 연 30%를 넘기도 했지만, 2008년 금융위기로 경제가 악화되자 여기에 투자했던 저축은행들이 줄줄이 문을 닫으면서 2010년 초에는 ‘저축은행 사태’를 불러오기도 했죠.

 

 

PF구조와 부동산 개발 그리고 위기의 확산

 

금리가 낮고 정상적인 경제상황에서는 PF는 큰 문제가 되지 않습니다. 어디에서나 자금을 쉽게 구할 수 있기 때문이죠. 이런 시기에는 PF가 크게 활성화되는 경향이 있습니다. 하지만 금리가 상승하면 은행과 기업 모두 자금융통이 어려워지고, 이 과정에서 대출금을 상환하지 못하는 기업들이 속출하기 시작합니다. 그러면 PF채권은 부실채권으로 전락할 수 있습니다.

 

일반적으로 부동산을 개발할 때는 시행사, 시공사, 금융회사(은행)가 참여합니다. 시행사는 건설 프로젝트를 제공하고 개발을 추진하는 사업주체고, 시공사는 실제 공사를 진행하는 건설사입니다. 금융회사는 자금공급을 맡습니다. 그런데 보통 시행사는 자금 여력이 충분하지 않은 경우가 많습니다. 그래서 금융회사는 시공사의 보증을 요구하곤 합니다, 금융회사가 시행사와 엮여 잇는 시공사에게 함께 책임을 묻는 것이죠. 그럼에도 부동산 PF는 금융회사가 실패 위험을 모두 부담하는 구조로 되어 있습니다.

 

PF계약이 체결되면 금융회사는 시행사에 자금을 빌려주고,. 시행사는 이 돈으로 땅을 사고 관청의 인허가를 받아 건물을 짓습니다. 분양이 잘 되면 시행사는 대출을 모두 상환할 수 있습니다. 그러면 시행사를 비롯해 개발사와 금융회사 모두 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 경기침체나 금융위기 같은 외부리스크가 커지면 사업이 지연되거나 미분양이 많아질 수 있습니다. 그럼 대출 상환에도 차질이 빚어지게 되는 것이죠. 만약 분양수익이 대출금보다 적다면 보증을 선 건설사가 빚을 떠안게 되고, 건설사가 빚을 갚지 못해 망하면 결국 그 손실은 은행이 모두 떠안게 됩니다. 은행이 손실을 안게 된다는 것은 이 은행에 예금을 맡겼던 고객들의 돈이 사라진다는 것을 의미합니다. 은행의 부실 위험이 높아지면 뱅크런이 발생할 수 있고, 이는 금융시장 전반의 위기로 확산될 수 있습니다.

 

 

이미지 출처_아시아 경제_ 국내 금융기관 고정이하여신(부실채권)현황

 

 

금융시장 전반으로 확산 중인 부동산 PF 리스크

 

최근 언론에서는 부동산 PF 부실문제가 국내 5대 은행에도 영향을 미친다고 보도하고 있습니다. 일반적으로 부동산 PF대출은 그동안 저축은행과 같은 2 금융권에서 주로 이루어져 왔는데, 1 금융권에서도 건설업 부실채권비율이 상승한 것으로 확인된 것입니다.

 

여기에 국내 모 저축은행이 투자한 PF가 부실위험이 커지자, 자신들이 투자한 펀드에 보유하고 있던 부실채권을 매각해 부당이익을 챙겼다는 보도도 잇따랐습니다. 심지어 PF부실채권을 장부가액보다 높은 가격으로 펀드에 매각했다고 하죠. 그렇다면 이 피해는 부실 채권에 투자한 사람들이 고스란히 안게 됩니다.

 

보통 금융기관의 여신(대출)은 건전성 정도에 따라 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 5단계로 나누어집니다. 이중에서 고정, 회수의문, 추정손실은 부실대출로 간주됩니다. 그런데 최근 금융권 고정 이하의 부실채권이 1년 새 폭증해 60조 원에 육박했다고 하죠. 60조 원이면 대한미국 한 해 예산의 1/10 수준입니다. 이것이 의미하는 바는 부동산 PF 부실채권이 금융위기의 도화선이 될 수 있다는 뜻입니다. 그 어느때 보다 부동산 PF문제가 국가경제에 위협을 주고 있는 것이죠

 

 

정리하는 글

 

오늘은 ‘경기침체 우려 속에 다시 떠오르는 부동산 PF’라는 제목으로 PF 개념과 도입배경 그리고 위기가 발생했을 때 PF가 어떻게 우리에게 영향을 미치는지 그 과정을 살펴봤습니다. 여기에 최근 PF부실문제가 대한민국의 금융위기로도 확산될 가능성도 살펴봤습니다.

 

가뜩이나 경기침체에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 부동산 PF 부실문제가 또다시 떠오른 것은 분명 우리 경제에 악재입니다.  물론 금융당국이 이 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만, 그럼에도 여기저기서 자꾸만 튀어나오는 리스크는 어찌할 수 없는 것 같습니다. 모쪼록 지금의 어려움이 잘 해결되길 바라봅니다.

 

그럼 오늘은 이렇게 글을 정리하겠습니다. 감사합니다.

 

 

참고문헌: 『부자는 매일 아침 경제기사를 읽는다.』

 

 

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