분양가상한제는 왜 지금 문제가 되는가?

분양가상한제는 왜 지금 문제가 되는가?

 

 

최근 정부가 집값을 잡으려다 서민들을 울리고 있다는 기사들이 속속 등장하고 있습니다. 가뜩이나 집값 상승우려로 서민들의 불안이 지속되고 있는데, 이건 또 무슨 말일까요?? 아마도 정부 정책이 다수의 이익과 편의를 위해 시행되지 못하고 또 문제를 일으키고 있는 모양입니다. 그래서 오늘은 분양가상한제가 무엇인지 알아보면서 이 정책이 왜 지금 문제가 되고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

이미지 출처_ 시사 저널_ 서울 강동구 아파트 밀집 지역의 모습

 

 

분양가상한제란? (도입배경과 효과)

 

분양가상한제란 주택을 새로 지을 때 건축비에 건설업체의 이윤을 더해 분양가격을 산정하고, 그 가격의 이하로만 주택을 분양하는 제도입니다. 쉽게 말해 분양가상한제는 정부가 새 아파트 가격에 상한선을 설정하는 정책인 것이죠. 정부가 이 정책을 도입한 이유는 비싼 값에 분양된 아파트가 기존 주택의 가격까지 끌어올리는 현상을 막기 위해서였습니다. 1997년 처음 도입된 이 제도는 점차 축소되어 현재는 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산 일부지역에서만 적용되고 있습니다.

 

분양가상한제를 시행하면 주택 실수요자 입장에서는 저렴한 비용으로 주택을 마련할 수 있는 기회가 생깁니다. 아무래도 주택가격을 시장에 맡겨두기보다는 정부가 일정 가격으로 제한하면 서민들이 저렴한 비용으로 집을 살 수 있는 기회를 얻을 수 있는 것이죠. 또한 재건축조합이나 건설사가 분양가를 높게 책정하는 행위를 막아 집값 상승세를 가라앉히는 효과도 기대할 수 있습니다.

 

 

분양가상한제에 대한 전문가들의 견해

 

분양가상한제는 서민들의 주거안정을 위한 정책입니다. 분명 좋은 목적으로 도입된 정책입니다. 하지만 이 제도에 대한 전문가들의 견해는 대체로 부정적입니다. 전문가들은 분양가상한제가 시장을 얼어붙게 해 당장은 집값 상승 억제효과를 낼 수 있겠지만, 중장기적으로는 경제 전반에 심각한 후유증이 나타날 수 있다고 주장합니다.

 

또한 신규주택 분양가가 낮아지면 재건축조합과 건설사의 수익성이 떨어지기 때문에 이들이 사업을 미루거나 접게 되고 결국 주택공급이 제한돼 기존 아파트 값이 올라가는 풍선효과를 불러올 수 있다고 조언합니다.

 

 

최근 드러나는 분양가상한제의 부작용

 

안타깝게도 이들 전문가들의 우려는 현실이 되었습니다. 한 언론에 따르면 최근 분양가상한제가 적용된 서울 방배동의 ‘디에이치방배’ 1순위 청약모집에 5만 명이 넘게 몰렸다고 합니다. 평균 경쟁률은 90.1대 1이었다고 하니 그 열기가 얼마나 뜨거웠는지를 짐작할 수 있게 합니다. 그렇다면 분양가상한제의 효력은 정부의 의도와 정반대로 나타나게 된 것이죠.

 

최근 사람들이 서울 방배동의 ‘디에이치방배’에 몰린 까닭은 시세차익을 노린 이들이 많았기 때문입니다. 즉 실수요자뿐 아니라 투기수요까지 몰린 것이죠. 주변 아파트 시세가 20억 원 이상으로 높게 형성되어 있었기 때문에 청약에 당첨만 된다면 최소 5억 원의 시세 차익을 얻을 수 있었던 것입니다. 결국 정부정책이 실수요자들의 선택을 제한하고, 투기세력들을 끌어들인 꼴이 되었습니다.

 

 

논란의 중심이 된 분양가상한제

 

사유재산인 민간택지에 대한 정부의 가격 제한은 자본주의 시장경제에서 극단적인 처방이라고 할 수 있습니다. 분양가상한제는 정부가 강압적으로 사유재산의 가치를 조정하는 방법이니까요. 하지만 서민들을 위해 만든 정책이 오히려 청약과열, 부동산 시장 침체, 주택공급 부족, 실수요자 선택제한을 유발하고 있습니다. 그렇다면 이 정책은 본래의 도입취지에서 벗어납니다. 더구나 금리인하를 눈앞에 두고 있는 현시점에 강압적인 정부정책에도 불구하고 신규주택에 투기수요가 몰리고 있다면, 이는 장기적으로 주택 전반의 가격상승을 유발할 수 있습니다.

 

하지만 분양가상한제를 갑자기 철폐하는 것도 쉽지 않습니다. 정책폐지와 함께 분양가가 급등할 수도 있기 때문입니다. 가뜩이나 부동산 가격이 상승기미를 보이고 있는데, 여기에 최소한의 규제까지 철폐하면 서울을 비롯한 지방 투자자들의 잠재된 자본까지 끌어올 수 있습니다. 즉 ‘똘똘한 한 채’를 얻기 위한 움직임이 전국적으로 강하게 나타날 수 있다는 것이죠.

 

 

분양가상한제 논란을 해결할 수 있는 방법

 

정부는 현재 난처한 상황에 빠졌습니다. 정책을 폐기하기도 어렵고, 그대로 놔두기도 어렵기 때문이죠. 이 문제를 해결하려면 먼저 수요가 밀집되어 있는 곳에 주택 공급을 확대하고 실수요자를 보호하는 정책이 나와야 합니다. 여기에 분양가상한제로 피해를 입을 수 있는 민간 건설사들의 수익성 확보를 지원하고 분양가상한제 적용 기준을 유연하게 적용할 필요가 있습니다. 이러한 조치 없이 정부가 지금과 같은 정책을 유지하거나 폐지한다면, 앞으로 부동산 시장은 더욱 요동칠 것입니다. 정부의 꼼꼼한 정책 검토와 과감한 실행이 필요한 시점입니다.

 

 

정리하는 글

 

오늘은 ‘분양가상한제 왜 문제가 되고 있는가?’라는 제목으로 분양가상한제의 개념 도입배경, 효과를 살펴보고 현재 이 정책이 어떤 점에서 문제 되고 있는지 살펴봤습니다. 그리고 이에 대한 해결책도 제시했죠.

 

어떤 정책이든 명과 암이 존재합니다. 그렇기에 정책을 만들고 집행하는 입법과 행정이 한 뜻이 되어 정책의 명과 암을 세밀하게 살피고 최적의 안을 도출해 집행해야 할 것입니다. 그것이 국민들이 진정으로 바라는 정부와 국회의 모습일 것입니다.

 

그럼 오늘은 이렇게 글을 정리하겠습니다. 감사합니다.